Investimento em quarto de hotel , segurança e rentabilidade

 Existe muitas dúvidas em relação a investir em quarto de hotel.

Sendo assim vou tentar esclarecer de forma prática algumas dúvidas de investidores sobre este assunto.

Escolhi um lançamento em São Bernardo do Campo, da Helbor que terá a bandeira Comfort, que é uma das bandeiras muito bem conceituadas em termos de hotel.

Estará muito bem localizado, ao lado da linha bronze do Metrô, vizinho a grandes empresas como Ford, VW, Mercedes, entre outras com escritórios comerciais imediatamente na torre ao lado.
  Promete um giro enorme de hospedes, de turismo executivo principalmente em meio a semana.

Abaixo  um fluxo sugestão para investidores que sabem o que quer e conhecem a segurança que traz este tipo de investimento.

 Além de  ter uma ótima valorização do seu capital e uma excelente retirada mensal.  

Tudo está em tópicos para que tenha uma melhor ideia.

 Condo-Hotel :

É um empreendimento em que cada quarto é vendido para um adquirente diferente, e que oferece uma estrutura jurídica e operacional adequada para a atividade comercial hoteleira.

Desta maneira, além da valorização imobiliária, apresenta um desempenho mercadológico normalmente acima das locações imobiliárias tradicionais. É aprovado pelos órgãos públicos como um hotel, mas é estruturado legalmente sob a forma de condomínio.

 Os apartamentos são incluídos no Pool administrado de maneira uniforme e homogênea por uma empresa hoteleira.

Um Condo-Hotel não permite o uso do quarto para moradia do condômino/adquirente ou para outro uso que não seja exclusivamente hoteleiro, o que o diferencia de um Flat ou Apart-Hotel, no qual o proprietário pode residir ou locar sua unidade de forma independente.

 Pool :

É o sistema unificado de proprietários individuais que congregam suas unidades autônomas com o objetivo de explorá-las conjuntamente por meio da administradora hoteleira.

Sociedade em Conta de Participação :

É um tipo de sociedade regular, conforme artigo 991 e seguintes do Código Civil.

 Essa sociedade não tem personalidade jurídica própria, não aparecendo de per si perante terceiro.
 A exteriorização é feita pela Sócia Ostensiva, no caso, a Atlantica Hotels,e os adquirentes que a ela aderem serão os Sócios Participantes.

Este tipo de sociedade se estabelece contratualmente e sua constituição não está sujeita, como condição de sua regularidade, ao registro na Junta Comercial ou no Cartório de Títulos e Documentos.

Importância de  ter parceiros conceituados na estruturação de uma operação hoteleira :

Um condo-hotel, hotel ou apart-hotel são investimentos de base imobiliária de longo prazo e na sua estruturação é fundamental a presença de profissionais especializados.

Desenvolver e implantar um empreendimento como o HELBOR TRILOGY HOME, OFFICES & STAY

Estrutura de um Condo-Hotel :

Localização, boa estrutura física e operacional, bons contratos com terceiros, empregados treinados e seleção de uma operadora hoteleira de destaque, com capacidade de promover uma adequada operação hoteleira perante o mercado.

O bom desempenho mercadológico surge de boa promoção e localização, bons serviços, e marca de reconhecimento, entre outros fatores.

Os resultados operacionais, por sua vez, decorrem de bons níveis de receita, adequada gestão de custos e manutenção física constante do imóvel.

 Os adquirentes de quarto de Hotel Recebem escritura :

Como em qualquer incorporação imobiliária da Lei 4.591/1964, os adquirentes

compram uma unidade autônoma e, após a averbação da construção, a instituição do condomínio e o cumprimento de todas as obrigações previstas no contrato de aquisição, receberão uma escritura da unidade autônoma.
Portanto, não se trata de venda de cota imobiliária ou de cota de fundo imobiliário.

Como funciona mercado secundário de Condo-Hotel :

 Se a venda ocorrer durante as obras, a incorporadora deverá anuir no contrato e haverá cobrança da taxa de anuência.

Se a venda ocorrer depois de concluído o empreendimento, o proprietário deverá apenas observar as regras previstas nos contratos celebrados com a Atlantica Hotels.

O mercado secundário de Condo-Hotel é muito ativo e possui uma relação estabelecida entre a sua performance operacional e o preço de revenda das unidades autônomas.

Gastos com montagem, equipagem e decoração (FF&E),  no preço de aquisição da unidade autônoma :

FF&E (Furniture, Fixture and Equipments) é um termo em inglês que significa móveis, mobília e equipamentos e representa todos os itens necessários para que o empreendimento possa operar adequadamente.

A montagem, equipagem e decoração de um empreendimento de natureza hoteleira contemplam móveis, utensílios, enxoval, decoração e equipamentos de unidades autônomas e áreas comuns do empreendimento.

No caso do Condo-Hotel do HELBOR TRILOGY HOME, OFFICES & STAY

estes gastos NÃO estão inseridos no preço da unidade autônoma, de modo que os adquirentes pagarão também os valores necessários para montagem, equipagem e decoração, tudo conforme previsto no contrato de aquisição.

Os valores estão estimados no Quadro Resumo do contrato de aquisição de unidades

 Taxas Pré-Operacionais e Capital de Giro :

Este é o valor necessário ao desenvolvimento das atividades preparatórias para à inauguração do Condo-Hotel e o início de suas atividades.

No caso do Condo-Hotel do HELBOR TRILOGY HOME, OFFICES & STAY

as despesas pré-operacionais e de capital de giro necessárias à implantação do Subcondomínio Hotel e da SCP não estão incluídas no preço de aquisição da unidade habitacional e deverão ser pagas pelos condôminos/adquirentes de forma parcelada,

antes da instalação do condomínio de uso, conforme previsto nos contratos de aquisição de unidades autônomas.

Os valores estão estimados no Quadro Resumo do contrato de aquisição de unidades, bem como sua forma de pagamento.

As principais despesas pré-operacionais são destinadas à contratação e treinamento da equipe de empregados que trabalhará no Condo-Hotel, composição de estoques de bens

consumíveis (bebidas, comidas, material de limpeza, etc.), utilidades, promoção do Condo-Hotel, etc.

 Decoraração do apartamento :

Os padrões da marca COMFORT e as necessidades operacionais da Atlantica Hotels, de modo a oferecer praticidade, acomodação de padrão superior, ergonomia e manutenção com baixo custo.

O serviço de implantação será realizado por uma empresa especializada, com contrato estabelecido com prazo de entrega, garantia de montagem e entrega dos apartamentos e áreas comuns.

Entrega das chaves :

A Atlantica Hotels realiza a inspeção das unidades e certifica se todos os itens apresentados no memorial descritivo estão de acordo. O proprietário tem a tranquilidade em ter a sua unidade revisada pela operadora hoteleira, que verificará se ela está de

acordo com as especificações para a operação.

Calculo , pagamento e rateio do resultado operacional :

A Atlantica Hotels perceberá a receita de exploração hoteleira de todos os apartamentos, serviços e de certas áreas comuns, como restaurante, lavanderia, eventos, telefonia, etc. Depois, deduzirá as despesas e os custos gerais e o resultado operacional positivo será pago aos adquirentes, de acordo com a fração ideal de terreno de cada apartamento integrante do empreendimento.

Para fins de pagamento do resultado operacional, pouco importa se o apartamento foi utilizado ou não.

O pagamento será feito mediante depósito bancário na conta corrente indicada por cada proprietário.

Caso o Hotel apresente prejuízos operacionais e aporte:

A possiblidade de ocorrer prejuízos operacionais é baixa, mas pode ocorrer em condições muito específicas, porém, dificilmente se manterá por um longo período. Caso o desempenho não seja suficiente para cobrir os custos e despesas, o saldo negativo será

compensado no mês seguinte, não havendo a necessidade de aporte de capital.

Mesmo que isso ocorra, os custos operacionais de um empreendimento hoteleiro são

relativamente flexíveis e podem ser gerenciados para evitar o prejuízo operacional.

Aportes adicionais em caso de necessidade de reformas :

Com o passar dos anos, o Condo-Hotel tem necessidade de receber atualizações em suas instalações e equipamentos, desta maneira permanecerá competitivo no mercado, mesmo com a entrada de novos empreendimentos concorrentes. Para isso, é composto um “Fundo de Reserva” para reposição de ativos, destinado exclusivamente para a realização de reparos de pequeno e médio portes.

Entretanto, se as reformas forem de grande porte, a Atlantica Hotels comunicará tal fato aos adquirentes, providenciará a elaboração de um orçamento específico para ser por eles aprovado e será emitida a cobrança de taxas extraordinárias para serem pagas pelos proprietários

Fundo de Reservas (Fundo de Reposição de Ativos):

É uma reserva financeira que será destinada exclusivamente a reformas, reparos e substituições de pequeno e médio porte, tanto em áreas comuns como nos apartamentos.

As previsões de arrecadação e utilização estão previstas no contrato da SCP.

Atuação do proprietário sobre o dia a dia da operação

hoteleira :

O formato adotado pelo Condo-Hotel, tendo a Atlantica Hotels como gestora, permite ao proprietário permanecer atuando no seu ramo de especialidade, sem se preocupar com os detalhes técnicos e operacionais da hotelaria.

A Atlantica Hotels, através de suas rotinas e procedimentos, assegura as melhores práticas de gestão hoteleira.

Entretanto,o proprietário participa das principais decisões que envolvem a operação, porque analisa e delibera sobre os orçamentos, prestação de contas, decide sobre os investimentos que serão feitos no Condo-Hotel e toma decisões em Assembleias Gerais, realizadas na forma e no prazo estabelecidos na Convenção de Condomínio e no contrato de SCP.

 Participação do proprietário da elaboração do Orçamento do Condo-Hotel :

A responsabilidade da elaboração do orçamento é da Atlantica Hotels, que anualmente elabora um estudo de previsão de receitas e despesas, o qual é apresentado primeiramente ao conselho de proprietários e, após a apreciação deste, é submetido

à aprovação dos proprietários reunidos em Assembleia Geral.

 Proprietário se hospedando :

Através do Atlantica Club, o proprietário terá condições exclusivas para se hospedar em qualquer hotel, apart-hotel ou condo-hotel administrado pela Atlantica Hotelsdo Brasil.

No empreendimento que ele possui o apartamento, devido à ocupação, não é garantido que o proprietário se hospede na própria unidade, mas dependendo da disponibilidade, poderá ocupar alguma outra unidade do Pool.

Pagamentos de  taxa de condomínio, contas de consumo (luz, água...) :

A responsabilidade por esses pagamentos é delegada à operadora hoteleira, sendo o pagamento feito pela SCP.

Fluxo facilitado para Investimento para quarto de hotel com 24 m², mês de Setembro de 2014.

Ato                       $     9.900
3 Parcelas             $     4.900
39 Mensais           $        890
4 Anuais               $     7.900
Única                    $   13.740
Financiamento      $  194.350

Total                     $   299.000

Retirada mensal de cada unidade
 levando se em conta a ocupação de 65 % do total dos quartos.
( média mínima é de 75 % de ocupação mês dos quartos , o cálculo feito foi de 65 % , para manter margem de segurança ),
sendo 75 % do total dos rendimentos de locação para os proprietários  e 35 % para administração.

Retirada mensal de cada quarto de 24 m² cerca de $ 3.245  , com relação ao capital investido, um excelente rendimento, ainda mais contando com a valorização  normal do imóvel.



(FF&E)

2.000/m² - (24 m²) - R$48.000,00

Pré-operacionais e Capital de Giro – Cerca de R$ 6.000,00

dividido nos 12 últimos meses.

 AGENDE UMA VISITA PARA CONHECER TODOS OS DETALHES E VER O QUARTO DECORADO :

Corretor Lopes : ARRÉBOLA  

Creci : 119575

(11) 999 37 2757 - Vivo   (11) 7004 4554 - Nextel ID 88*110262  (11) 4266 0818