Existe muitas dúvidas em relação a investir em quarto de hotel.
Sendo assim vou tentar esclarecer de forma prática algumas dúvidas de investidores sobre este assunto.
Escolhi um lançamento em São Bernardo do Campo, da Helbor que terá a bandeira Comfort, que é uma das bandeiras muito bem conceituadas em termos de hotel.
Estará muito bem localizado, ao lado da linha bronze do Metrô, vizinho a grandes empresas como Ford, VW, Mercedes, entre outras com escritórios comerciais imediatamente na torre ao lado.
Promete um giro enorme de hospedes, de turismo executivo principalmente em meio a semana.
Promete um giro enorme de hospedes, de turismo executivo principalmente em meio a semana.
Abaixo um fluxo sugestão para investidores que sabem o que quer e conhecem a segurança que traz este tipo de investimento.
Além de ter uma ótima valorização do seu capital e uma excelente retirada mensal.
Tudo está em tópicos para que tenha uma melhor ideia.
Tudo está em tópicos para que tenha uma melhor ideia.
Condo-Hotel :
É um
empreendimento em que cada quarto é vendido para um adquirente diferente, e que
oferece uma estrutura jurídica e operacional adequada para a atividade
comercial hoteleira.
Desta
maneira, além da valorização imobiliária, apresenta um desempenho mercadológico
normalmente acima das locações imobiliárias tradicionais. É aprovado pelos
órgãos públicos como um hotel, mas é estruturado legalmente sob a forma de condomínio.
Os apartamentos são incluídos no Pool
administrado de maneira uniforme e homogênea por uma empresa hoteleira.
Um
Condo-Hotel não permite o uso do quarto para moradia do condômino/adquirente ou
para outro uso que não seja exclusivamente hoteleiro, o que o diferencia de um
Flat ou Apart-Hotel, no qual o proprietário pode residir ou locar sua unidade
de forma independente.
Pool :
É o
sistema unificado de proprietários individuais que congregam suas unidades
autônomas com o objetivo de explorá-las conjuntamente por meio da
administradora hoteleira.
Sociedade em Conta de Participação :
É um tipo
de sociedade regular, conforme artigo 991 e seguintes do Código Civil.
Essa sociedade não tem personalidade jurídica própria,
não aparecendo de per si perante terceiro.
A exteriorização é feita pela Sócia Ostensiva, no caso, a Atlantica Hotels,e os adquirentes que a ela aderem serão os Sócios Participantes.
A exteriorização é feita pela Sócia Ostensiva, no caso, a Atlantica Hotels,e os adquirentes que a ela aderem serão os Sócios Participantes.
Este tipo
de sociedade se estabelece contratualmente e sua constituição não está sujeita,
como condição de sua regularidade, ao registro na Junta Comercial ou no
Cartório de Títulos e Documentos.
Importância
de ter parceiros conceituados na
estruturação de uma operação hoteleira :
Um
condo-hotel, hotel ou apart-hotel são investimentos de base imobiliária de
longo prazo e na sua estruturação é fundamental a presença de profissionais
especializados.
Desenvolver
e implantar um empreendimento como o HELBOR TRILOGY HOME, OFFICES & STAY
Estrutura
de um Condo-Hotel :
Localização,
boa estrutura física e operacional, bons contratos com terceiros, empregados
treinados e seleção de uma operadora hoteleira de destaque, com capacidade de
promover uma adequada operação hoteleira perante o mercado.
O bom
desempenho mercadológico surge de boa promoção e localização, bons serviços, e
marca de reconhecimento, entre outros fatores.
Os
resultados operacionais, por sua vez, decorrem de bons níveis de receita,
adequada gestão de custos e manutenção física constante do imóvel.
Os adquirentes de quarto de Hotel Recebem escritura
:
Como em
qualquer incorporação imobiliária da Lei 4.591/1964, os adquirentes
compram
uma unidade autônoma e, após a averbação da construção, a instituição do
condomínio e o cumprimento de todas as obrigações previstas no contrato de aquisição,
receberão uma escritura da unidade autônoma.
Portanto, não se trata de venda de cota imobiliária ou de cota de fundo imobiliário.
Portanto, não se trata de venda de cota imobiliária ou de cota de fundo imobiliário.
Como funciona mercado secundário
de Condo-Hotel :
Se a venda ocorrer durante as obras, a
incorporadora deverá anuir no contrato e haverá cobrança
da taxa de anuência.
Se a
venda ocorrer depois de concluído o empreendimento, o proprietário deverá
apenas observar as regras previstas nos contratos celebrados com a Atlantica
Hotels.
O mercado
secundário de Condo-Hotel é muito ativo e possui uma relação estabelecida entre
a sua performance operacional e o preço de revenda das unidades autônomas.
Gastos
com montagem, equipagem e decoração (FF&E), no preço de aquisição da unidade autônoma :
FF&E
(Furniture, Fixture and Equipments) é um termo em inglês que significa móveis,
mobília e equipamentos e representa todos os itens necessários para que o empreendimento
possa operar adequadamente.
A
montagem, equipagem e decoração de um empreendimento de natureza hoteleira
contemplam móveis, utensílios, enxoval, decoração e equipamentos de unidades
autônomas e áreas comuns do empreendimento.
No caso
do Condo-Hotel do HELBOR TRILOGY HOME, OFFICES & STAY
estes
gastos NÃO estão inseridos no preço da unidade autônoma, de modo que os adquirentes
pagarão também os valores necessários para montagem, equipagem e decoração, tudo
conforme previsto no contrato de aquisição.
Os
valores estão estimados no Quadro Resumo do contrato de aquisição de unidades
Taxas Pré-Operacionais e Capital de Giro :
Este é o
valor necessário ao desenvolvimento das atividades preparatórias para à
inauguração do Condo-Hotel e o início de suas atividades.
No caso
do Condo-Hotel do HELBOR TRILOGY HOME, OFFICES & STAY
as
despesas pré-operacionais e de capital de giro necessárias à implantação do
Subcondomínio Hotel e da SCP não estão incluídas no preço de aquisição da
unidade habitacional e deverão ser pagas pelos condôminos/adquirentes de forma parcelada,
antes da
instalação do condomínio de uso, conforme previsto nos contratos de aquisição
de unidades autônomas.
Os
valores estão estimados no Quadro Resumo do contrato de aquisição de unidades,
bem como sua forma de pagamento.
As
principais despesas pré-operacionais são destinadas à contratação e treinamento
da equipe de empregados que trabalhará no Condo-Hotel, composição de estoques
de bens
consumíveis
(bebidas, comidas, material de limpeza, etc.), utilidades, promoção do
Condo-Hotel, etc.
Decoraração do apartamento :
Os
padrões da marca COMFORT e as necessidades operacionais da Atlantica Hotels, de
modo a oferecer praticidade, acomodação de padrão superior, ergonomia e
manutenção com baixo custo.
O serviço
de implantação será realizado por uma empresa especializada, com contrato
estabelecido com prazo de entrega, garantia de montagem e entrega dos
apartamentos e áreas comuns.
Entrega
das chaves :
A Atlantica
Hotels realiza a inspeção das unidades e certifica se todos os itens
apresentados no memorial descritivo estão de acordo. O proprietário tem a
tranquilidade em ter a sua unidade revisada pela operadora hoteleira, que
verificará se ela está de
acordo
com as especificações para a operação.
Calculo ,
pagamento e rateio do resultado operacional :
A Atlantica
Hotels perceberá a receita de exploração hoteleira de todos os apartamentos,
serviços e de certas áreas comuns, como restaurante, lavanderia, eventos,
telefonia, etc. Depois, deduzirá as despesas e os custos gerais e o resultado
operacional positivo será pago aos adquirentes, de acordo com a fração ideal de
terreno de cada apartamento integrante do empreendimento.
Para fins
de pagamento do resultado operacional, pouco importa se o apartamento foi
utilizado ou não.
O
pagamento será feito mediante depósito bancário na conta corrente indicada por
cada proprietário.
Caso o
Hotel apresente prejuízos operacionais e aporte:
A
possiblidade de ocorrer prejuízos operacionais é baixa, mas pode ocorrer em
condições muito específicas, porém, dificilmente se manterá por um longo
período. Caso o desempenho não seja suficiente para cobrir os custos e
despesas, o saldo negativo será
compensado
no mês seguinte, não havendo a necessidade de aporte de capital.
Mesmo que
isso ocorra, os custos operacionais de um empreendimento hoteleiro são
relativamente
flexíveis e podem ser gerenciados para evitar o prejuízo operacional.
Aportes adicionais
em caso de necessidade de reformas :
Com o
passar dos anos, o Condo-Hotel tem necessidade de receber atualizações em suas
instalações e equipamentos, desta maneira permanecerá competitivo no mercado,
mesmo com a entrada de novos empreendimentos concorrentes. Para isso, é
composto um “Fundo de Reserva” para reposição de ativos, destinado
exclusivamente para a realização de reparos de pequeno e médio portes.
Entretanto,
se as reformas forem de grande porte, a Atlantica Hotels comunicará tal fato
aos adquirentes, providenciará a elaboração de um orçamento específico para ser
por eles aprovado e será emitida a cobrança de taxas extraordinárias para serem
pagas pelos proprietários
Fundo de
Reservas (Fundo de Reposição de Ativos):
É uma
reserva financeira que será destinada exclusivamente a reformas, reparos e
substituições de pequeno e médio porte, tanto em áreas comuns como nos apartamentos.
As
previsões de arrecadação e utilização estão previstas no contrato da SCP.
Atuação
do proprietário sobre o dia a dia da operação
hoteleira
:
O formato
adotado pelo Condo-Hotel, tendo a Atlantica Hotels como gestora, permite ao
proprietário permanecer atuando no seu ramo de especialidade, sem se preocupar
com os detalhes técnicos e operacionais da hotelaria.
A Atlantica
Hotels, através de suas rotinas e procedimentos, assegura as melhores práticas de
gestão hoteleira.
Entretanto,o
proprietário participa das principais decisões que envolvem a operação, porque
analisa e delibera sobre os orçamentos, prestação de contas, decide sobre os
investimentos que serão feitos no Condo-Hotel e toma decisões em Assembleias Gerais,
realizadas na forma e no prazo estabelecidos na Convenção de Condomínio e no
contrato de SCP.
Participação do proprietário da elaboração do Orçamento
do Condo-Hotel :
A
responsabilidade da elaboração do orçamento é da Atlantica Hotels, que
anualmente elabora um estudo de previsão de receitas e despesas, o qual é
apresentado primeiramente ao conselho de proprietários e, após a apreciação
deste, é submetido
à
aprovação dos proprietários reunidos em Assembleia Geral.
Proprietário se hospedando :
Através
do Atlantica Club, o proprietário terá condições exclusivas para se hospedar em
qualquer hotel, apart-hotel ou condo-hotel administrado pela Atlantica Hotelsdo
Brasil.
No
empreendimento que ele possui o apartamento, devido à ocupação, não é garantido
que o proprietário se hospede na própria unidade, mas dependendo da
disponibilidade, poderá ocupar alguma outra unidade do Pool.
Pagamentos
de taxa de condomínio, contas de consumo
(luz, água...) :
A
responsabilidade por esses pagamentos é delegada à operadora hoteleira, sendo o
pagamento feito pela SCP.
Fluxo facilitado para Investimento para quarto de hotel com 24 m², mês de Setembro de 2014.
Ato $ 9.900
3 Parcelas $ 4.900
39 Mensais $ 890
4 Anuais $ 7.900
Única $ 13.740
Financiamento $ 194.350
Total $ 299.000
Retirada mensal de cada unidade
levando se em conta a ocupação de 65 % do total dos quartos.
( média mínima é de 75 % de ocupação mês dos quartos , o cálculo feito foi de 65 % , para manter margem de segurança ),
sendo 75 % do total dos rendimentos de locação para os proprietários e 35 % para administração.
Retirada mensal de cada quarto de 24 m² cerca de $ 3.245 , com relação ao capital investido, um excelente rendimento, ainda mais contando com a valorização normal do imóvel.
(FF&E)
2.000/m² - (24 m²) - R$48.000,00
Pré-operacionais e Capital de Giro – Cerca de R$ 6.000,00
dividido nos 12 últimos meses.
3 Parcelas $ 4.900
39 Mensais $ 890
4 Anuais $ 7.900
Única $ 13.740
Financiamento $ 194.350
Total $ 299.000
Retirada mensal de cada unidade
levando se em conta a ocupação de 65 % do total dos quartos.
( média mínima é de 75 % de ocupação mês dos quartos , o cálculo feito foi de 65 % , para manter margem de segurança ),
sendo 75 % do total dos rendimentos de locação para os proprietários e 35 % para administração.
Retirada mensal de cada quarto de 24 m² cerca de $ 3.245 , com relação ao capital investido, um excelente rendimento, ainda mais contando com a valorização normal do imóvel.
(FF&E)
2.000/m² - (24 m²) - R$48.000,00
Pré-operacionais e Capital de Giro – Cerca de R$ 6.000,00
dividido nos 12 últimos meses.
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Corretor Lopes : ARRÉBOLA
Creci : 119575
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